中古物件の築年数、どこまで古くてOK?「マイホーム購入スクール」菅沼尚宏講師に聞く

菅沼尚宏

2018.07.05.(木)

マイホームは、多くの人にとって「一生に一度の買い物」。新築は高いのでリーズナブルな中古物件にも目を向けてみる人が増えているようです。でも、あまり古すぎるのはどうなのか、迷ってしまいますね。大阪地震などもあり、耐震も気になるところです。

築年数はどこまで古いものが安全なのでしょうか。新耐震基準以降の物件なら安心なのでしょうか。(30代女性)

マネラボ編集部:「新耐震基準」は昭和56年6月に改正されたので、それ以降の物件を新耐震基準以降の物件といいますね。都心に行けば行くほど、中古のマンションは築年数がかなり経ってるものもあります。どこまで古くても大丈夫なのでしょうか。

菅沼講師:難しいですね。マンションに関して言うと、新耐震以降のものだったら何でも大丈夫と僕は思っています。というのは、日本で僕が生まれてから起きてる大震災。阪神淡路、東日本、熊本。これらの震災で新耐震以降できたRCマンションで倒壊した物件は0ですから。そのぐらい、日本の新耐基準っていうのは非常に強いですね。

マネラボ編集部:厳しく設定されているんですね。

菅沼講師:はい、厳しく設定されてます。もちろん、津波で流されたなど例外はありますが、マンションに関しては古くても、建築年数にそれほど拘る事はないと思います。問題はやっぱり木造の一軒家を購入されるという方

例えば昭和40年ぐらいのボロボロのものを中古で購入するというのは、やっぱり危険があります。そのエリアが地震が多いところなのか、地震が多いとすると、その物件は耐震とか免震の色んな事がなされているのかどうかなど調べる必要があると思います。
地震の多いところだと、市区町村から補助が出て、耐震免震に対してお金が下りるところもあります。そういう制度を上手く使って、自分の精神的な安定材料にされるのがいいかなと思います。

マネラボ編集部:なるほど。制度も調べてみるのが大切ですね。

菅沼講師:そうですね。例えば、僕は新浦安に物件を所有しているんですが、新浦安って、震災で液状化する土地なんです。そして、浦安市は、耐震や免震度を調査するのに補助金を出すんですよ。購入する時でも、購入した後でも、どのぐらいの強度があるのかというのを、補助を受けて、審査して、強度が足りない分は少し補うとかっていう事をしたらよいかな、と思います。

マネラボ編集部:なるほど。中古物件は耐震改修工事を行って、検査機関から「耐震基準適合証明書」を交付してもらうと、住宅ローンの控除を受けられるんですよね。

菅沼講師:中古物件で住宅ローン控除を受けるためには、床面積が50平米以上あり、築年数が25年以内、木造は20年以内という基準があります。それより古くても「耐震基準適合証明書」を交付されていれば、受けられます、はい。

菅沼講師:あと単純にね、これはもう常識として、木造の一軒家に住まれる方は、例えばタンスが倒れないようにするとか、地震対策はやるべきですね。

マネラボ編集部:つっぱり棒とか。あの免震ジェルみたいなやつですよね。

菅沼講師:やっぱり地震大国なので、その対策を取られた方がいいと思います。どんな家に住むにしてもね。

マネラボ編集部:なるほど。では続いて。築年数10年20年30年の価値はどう変化していくのか、と。難しいですね。お買い得な築年数があれば教えて下さい。

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菅沼尚宏

ファイナンシャルアカデミーグループ認定講師。「不動産投資スクール」で教壇にたつ。
不動産投資を始めて7年でサラリーマンを引退するという目標を持っていたが、わずか4年で目標収益を生み出し、サラリーマンを引退した。自身も宅地建物取引士の資格を取得し、不動産取引の裏側まで知り尽くす。

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