「最大限のスピード」で判断することが成功の秘訣!

真木寿人

2018.06.12.(火)

真木寿人です。

さて、2018年も半年が経過しようとしています。この半年を振り返ってみても、いろいろなニュースがありました。そして、不動産投資についても、大きな話題が多かった半年になりました。特に、金融機関からの融資については、変化が顕著に表れています。

昨年までは、「融資も任せてください!」とイケイケな感じだった不動産業者も、今では「融資先がなく売買が進まず困っている」と言った話をよく聞きます。

ただ、以前のコラムでも書きましたが、昨年までの状況が異常な状態だったと思ってください。
そうです、今は、ある意味正常に戻ったのです。

不動産投資は、自己資金がある上で行うことが、リスク管理の第一歩です。それにも関わらず、融資が出るからと言って「フルローン×低利回り」の物件を買ってしまい……

・空室が大量に増える
・大規模な修繕が発生

このようなことが起こってしまうと、たちまちローン返済が滞る恐れもあります。

一方、少しずつですが、物件価格が下がるエリアも出て来ています。ですから、焦らずに不動産投資を進めて行くことをお勧めします。

不動産投資の良いところは「自分のタイミングで売買をコントロールできる」ことです。

さて、今回は先日購入した物件について書いてみたいと思います。

2年前の失敗……

前回のコラムでも報告しましたが、先月末に築古のアパートを無事に決済しました。

今回は、購入までの経緯を書いてみたいと思います。

まず、この物件を始めて知ったのは、今から2年前に遡ります。

いつものように、不動産投資のポータルサイトで新着情報を確認している時に、見つけました。そうです、インターネットで掲載されていた物件なのです。

以前にも、講義などで質問された方もいましたが、私が購入している物件の殆どは、今回のようにインターネットなどで公開されていた物件です。俗に言う「未公開物件」ではありません。

→早く上流物件を紹介されるくらいになりたいとは常に思っていますが(笑)

ですから、物件購入するためには、「毎日コツコツと物件検索をすること」が大切です。

話を戻します。

インターネットで見つけたこの物件ですが、すぐに物件情報を取り寄せ、シミュレーションを行います。そして、その結果もよかったので、現地調査へ……と言う流れにするべきでした。しかし、この時はすぐに現地調査へは行きませんでした。そしてその結果、数日後にこの物件は、ポータルサイトから消えてしまうことになります。

何故すぐに現地調査へ行かなかったかと言うと、後回しにしてしまったためでした。

当時も、別の複数の案件について購入検討をしていました。そして、この物件は「すぐには売れないだろう」と思い、優先順位を下げていました。

ですから、ポータルサイトから消えてしまった際には、猛反省しました。

この時に学んだことは、どんな状況下でも、自分ができる「最大限のスピード」で買うべき物件か否かの判断を出せるように、スケジュールを組むことの大切さです。

その上で、別の買主に購入が決まってしまうのは、諦めもつきますが、後回しにした結果購入できないと、悔やんでも悔やみきれないことにもつながってしまいます。

ひょんなことから再販を知る……

そして、この物件が次に私の前に表れたのは、今年に入ってからでした。私の知り合いの不動産業者の方から電話があり、「以前真木さんが検討していた物件が再販されている」と言う情報が入りました。

この不動産業者の担当者には、以前からいろいろな話をしています。その中には、過去に私が「動きが遅く購入できなかったアパートの話」もしていました。

そんな経緯もあり、たまたまこのアパートの前を通った際に、「売り出し中」と書かれたのぼりを見つけて、すぐに私に連絡をしてくれたわけです。本当に、有り難いことです。

さて、改めて再販されたこの物件ですが、前回とは違うところがありました。それは、前回は「売りアパート」で売られていましたが、今回は「土地(古家有)」として販売されていました。そのため、投資物件ではなく、マイホーム向けの用地として売り出していたのです。ただ、私としては全く問題ではありませんでしたが(笑)

今回は、前回の反省を踏まえて、すぐに現地調査へ行きました。

なお、今回の物件は、入居者がいない「全空物件」でした。更に、一度も外壁工事をしておらず、雨漏りもしている状況でした。

そのため、現地調査の際に、工事担当の方にも同行してもらい、修繕工事の見積りもお願いしました。その上で、売買価格から指値を行い、無事に購入することができました。

2年前の失敗を踏まえて、しっかりと行動できた点。そして、一度は諦めた物件を購入することができた点も加味すると、とてもラッキーだったと思います。しっかりと再生させていきたいと思います。

これから、やるべきことが多い物件ですが、この物件は当初から「楽しみながら運営したい」と考えていました。それについては、また次回に書いていきたいと思います。

「空室をなくす10のポイントを学びたい方必見!」

最新記事・限定情報はTwitterで配信中♪

真木寿人

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」にて教壇に立つ。2013年より不動産投資を開始し、現在5棟の物件のオーナー。東京出身ながら地方物件の不動産投資に積極的。

  • お金の学校の社員がガチで100円投資に挑戦したらこうなった。~番外編その2〜

    詳細を見る
  • 定年後 一番怖いのは孤独になること

    詳細を見る
  • 内装リフォームで気を付けたい2つのこと

    詳細を見る

こんな記事も読まれています

家賃交渉成功
マイホーム・保険マイホーム・保険 |  住宅購入住宅購入 |  考え方考え方

家賃交渉テクニック〜あなたは家賃を払い過ぎていませんか?〜

資産運用資産運用 |  生活生活 |  増やし方増やし方

ベテラン不動産投資家は、こうして物件を探す

資産運用資産運用 |  生活生活 |  増やし方増やし方

知っておきたい「登記簿謄本」の読み方

資産運用資産運用 |  生活生活 |  増やし方増やし方

オーナーが絶対入っておきたい「施設賠償責任保険」

資産運用資産運用 |  生活生活 |  増やし方増やし方

「ワンルームマンション規制」の現状と未来

資産運用資産運用 |  生活生活 |  増やし方増やし方

不動産投資の重要指標「ROI」を考える