カボチャの馬車問題から学ぶ「リスクのない契約書」は怖い

大山滋郎

2018.06.05.(火)

こんにちは。横浜パートナー法律事務所代表弁護士(日本・ニューヨーク州弁護士)の大山慈郎です。
今回は不動産投資をするひとりとして、注目せざるをえないカボチャの馬車事件についてです。

〔読者より質問〕
カボチャの馬車というシェアハウスの投資で、多くの出資者が損害を被っています。これは、そのときの契約書に問題があったのではないかと思います。契約書のどういう点に注意すればよかったのか、教えてもらえますでしょうか?

カボチャの馬車の問題とは?

銀行からお金を借りて、土地を購入し、その上にシェアハウスを建てる。そのシェアハウスを、運営会社に一括で貸して賃料を貰うというスキームですね。一括で貸しますから、空室により家賃が入らないということはありません。入ってくる賃料から、銀行に返済していくことになります。

ところが、このシェアハウスをまとめて借りて、入居者に転貸していた会社の運営がうまくいかなくなったのが問題です。建物に所有者にも賃料が入らなくなり、銀行への返済もできなくなりました。その結果、多くの所有者が、破産の危機にまでなっています。

契約書に問題があったのか?

それでは、この場合に借金をしてまで、土地と建物を購入したときの契約書に、何か問題があったのでしょうか?

契約書では、その取引によって生じる様々なリスクに対して、どのように対処されるのかが規定されています。本件の取引での一番のリスクは、せっかくのシェアハウスに入居者が入らないことです。(火災などのリスクは、保険でカバーされるので、それほど問題にはなりません。)

ところが、このような空室のリスクについては、契約書の中では十分にカバーされていました。それが、会社が一括で借り上げて、空室があっても家賃を保証するという契約条項です。つまり本件のような場合には、契約書の中では十分にリスクを抑える状況が入っていても、当該会社が潰れてしまえば、何の役にも立たないということになります。極端な話、詐欺会社の提示する契約は、被害者には何のリスクもない文言になっています。最初から会社を潰す気なら、契約書の内容はいくらでも相手側に有利に書けるのです。

潰れない会社ならよいの?

それなら、契約書ではリスクを取らないように定める一方、相手の会社が大企業で、潰れる心配がないようにすればよいのでしょうか?

結論から言えば、これはこれで問題です。なぜなら、そういう場合、大企業が引き受けるリスクの対価が、非常に高く設定されているからです。リスクがほとんどない代わりに、利益も全くないような契約になります。

ただ、弁護士などの法律の専門家は、契約書上のリスクがどこにあるのかは気にしますが、そのための対価が高いかどうかはほとんど気にしません。つまり、リスクが抑えられた契約書の場合は、不当に高い金額を支払っている可能性が高いのです。

投資をするときの契約書

投資をするときには、リスクは避けて通ることはできません。そのリスクを他人に何とかしてもらうことしか考えない人が、契約書でのリスクの定めを気にするように思えます。繰り返しますが、投資においてリスクのないスキーム・契約が提示されたときは、詐欺にあっているのか、ボラレテいるのかのどちらかです。

投資のリスクは、自分自身で向き合い、コントロールするものです。
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大山滋郎

横浜パートナー法律事務所代表弁護士(日本・ニューヨーク州弁護士)。日本企業に14年勤務した経験をもとに、会社の常識、一般人の見地で弁護士業務を行う。自らリスクをとる投資者の立場で不動産投資も積極的に行っている。月2回のメルマガ「企業の常識・弁護士の非常識」でも情報発信中。近著の「経営者の法律知識」はアマゾン音初心者向け法律書で売上1位。http://www.ypartner.com

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