住み替えは少し待つが吉?短期譲渡所得と長期譲渡所得の落とし穴

木暮ゆい

2018.05.31.(木)

3月は物件が「動く」時期と言われています。私の周囲でも、これまで居住していた物件を売り払って住み替えを行ったり、転勤などのため引っ越しを行ったりと「住まいの住み替え」で動く人が多かったです。

その中で、「2014年に取得した新築マンションを約4年の居住で売り払い、一戸建てに住み替えたご家族」がいました。
そのマンションは、都心の交通利便性が高い、再開発が進行している地域だったので、時間は多少かかったものの購入価格よりも高い金額で成約してそれ自体は問題ありませんでした。

しかし、そのご一家には「仲介手数料」「不動産取得税」などのほか「所得税」「住民税」が待っていたのです。

税率は所得税、住民税をあわせて39.63% 短期譲渡所得

不動産を売却したときには、譲渡所得(売却益)に所得税と住民税の負担が発生します。取得した日から5年未満だと短期譲渡所得扱いです。短期譲渡所得の場合の税率は所得税が30.63%、住民税9%の合計39.63%です。

計算式は以下の通りです。

売却価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得

取得費には、物件の購入時の代金、仲介手数料、登記の費用などが含まれます。ただし、物件の購入時の代金からは経過年数に応じて減価償却費が差し引かれます。
譲渡費用には、仲介手数料、登記費用、印紙代などが含まれます。
居住用の住宅の場合、上記計算式の特別控除の金額は3,000万円です。取得費と譲渡費用も計上されるため、それほどの税金が発生するパターンは少ないです。

ただし、高額な物件は別です。住み替えで売却益ももくろんで今後のライフプランを設定しているような方にとっては、この税金39.63%は予想以上の負担です。

5年以上所有していた時は税率合計20.315%の長期譲渡所得 ただし……

5年以上物件を所有していた時は、長期譲渡所得扱いです。税率は所得税が15.315%、住民税が5%の合計20.315%です。 短期譲渡所得の時と比べると19.315%ほど税金の負担が少なくなります。

では、5年以上所有していて売却するのが得か?と言われるとそうでもありません。
ここには「中古マンション価格の下落」という問題があります。一部を除いてマンションは新築で取得した時が一番高額で、それ以降は徐々に価格が下落していく傾向があります。ここ数年の中古価格のマンション市場は活況で、2017年の中古マンションの平均価格は2014年と比較して約1.23倍だったこともあり取得してから5年目に突入すると同時に市場に売りに出して買い替えというプランもありだったかもしれません。

ただ、これからはどうかわかりません。この活況な市況がこのまま続くのかどうか誰にもわかりません。2017年12月に「住まいの買い替え特例」「住宅譲渡損失の繰越控除の特例」も終了し、2020年問題もささやかれる今、いつ住み替えれば得なのかを完全に当てることは難しいでしょう。

参照:国税庁「譲渡所得」

住宅ローンの二重支払いも防ぐ 計画的に行いたい「住み替え」のタイミング

前出のご家族は、一時期は新居とこれまでのマンションの住宅ローンの二重支払いが発生し、さらに税金の落とし穴もあり、悩んだ時期もあったそうです。幸い、これまでのマンションを売り出してから予想以上に時間はかかったものの、短期間で売却ができた方なので、住宅ローンの二重支払い状態も短期間で済みそうです。

これはたまたま運よくうまくいった例で、中にはなかなか物件が売却できなくて二重で住宅ローンを支払っている状態が続く、所有していた物件が予想外に値下がりをしてしまって、資金繰りが狂うだのさまざまなトラブルがあります。
住み替えを考えたら、まずは今の手持ち資金、ローン残債や税金、引っ越し費用などの見積もりをたてて、余裕を持った資金繰りをたてて住み替え計画を考えましょう。

住宅に関する税金の特例はいろいろとあり、期限があるものも多いです。税金が不安な方は税理士などの専門家や、最寄りの税務署の電話相談などで相談するといろいろと教えてくれますよ。

参考:国税庁「国税に関するご相談について」

「意外と知らない?不動産に関する税を整理する!」

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木暮ゆい

宅地建物取引士。株主優待中心の日本株、海外高配当株、債券、投資信託、純金、プラチナ、銀積立、ソーシャルレンディング等に投資中。最近では優待クロスでの株主優待品を取得と、ふるさと納税に夢中です。

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