不動産投資に影響を与えかねない「2022年問題」とは

真木寿人

2018.05.18.(金)

今後の展開を注視しましょう!!

真木寿人です。

現在、私は物件の新規購入に向けて動いております。以前のコラムでも「2018年不動産投資の目標」を書きましたが、その中の一つ「戸建てを購入して、リフォームしながら楽しむ」について動きがありました。

ただ、当初想定していた戸建てではなく、全空アパートになりましたが(笑)

1Kの間取りで、部屋数が合計6室あるため、6パターンのリフォームを楽しむことができます。ただし、私の購入する物件は、地方になるため、週に何度も通うことができません(このあたりが地方投資の悩ましいところでもあります……)。

そこで、6室のうち、4室は業者にリフォームを発注し、残りの2室は、時間を掛けながらセルフリフォームを楽しもうかと思っています。

ちなみに、この物件、雨漏りもしており、外壁改修工事などもする必要があります。「全空+リフォーム費用が掛かる」ため、売れ残っていました。そこに、価格交渉をお願いし、契約しました。満室想定利回り32%になります。

入居者が住んでいる、いわゆる「オーナーチェンジ物件」では、このような大幅な価格交渉は難しいと思います。一方、全空物件は「いつ入居者が決まるか分からない」と言う不安があります。もちろん、入居者がいない=収入が0のため、その間の費用は全て自己資金から負担することになります。

このあたり、メリットとデメリットがありますが、不動産投資を組み立てて行く上で、「自分の目標を達成するためにはどうすれば良いか」を確認しながら、進めて行くことが大切だと思います。

また、今回の全空物件について、進捗がありましたら、コラムでも紹介させていただきます。

さて、今回は「2022年問題」について書いてみたいと思います。

2022年問題とは!?

早速ですが、「2022年問題」について、みなさんはご存知でしょうか?

これは、「生産緑地の期間終了に伴う問題」です。

そもそも、生産緑地とは簡単に言えば「市街化区域内で農業を行っている場合、通常宅地並みに課税されるところを、農地並みの扱いになる」と言う制度のことになります。
※宅地と農地では、農地の方が課税負担が少ない

例えば、東京23区内の住宅地でも、大規模な農地を見ることがあると思います。本来であれば、「市街化を図りたい(住宅を建てたい)」エリアではありますが、先祖代々農業をやっている方もいます。そこで、「生産緑地の指定」を受けることにより、宅地→農地並みの課税扱いになり、農業を続けることができると言った措置のことです。

そして「2022年問題」とは、この「生産緑地の期間終了」に伴い、その後は宅地並みの課税となってしまいため、農業を続けていけない農家の方が増える可能性が高いと言うことです。

不動産投資への考えられる影響は!?

では、この「生産緑地の期間終了」が、私たち不動産投資家にどのような影響が考えられるのでしょうか。

実は、この生産緑地の指定されている地区の多くは「三大都市圏」です。つまり、都市部に集中していることになります。

そして、仮に2022年で「生産緑地の期間終了」となった場合、農業を辞めてしまう地主の方が増えるでしょう。そうなれば、農地を売却し、その土地に大規模な集合住宅が建設されることも容易に想像できます。

地方に比べて、大規模な土地が少ないエリアである都市部で、大規模な集合住宅の建設ラッシュが起こってしまったら……。恐らく、不動産投資に影響を与える可能性が高いと考えられます。

まだ、この生産緑地の期間終了後の扱いについては、最終決定されておりませんので、未確定の状況ではあります。

ただ、このような所からも、不動産投資に影響を与える可能性もあります。改めて「情報のアンテナを立てておくこと」が、不動産投資を有利に進める秘訣になると思います。

「空室をなくす10のポイントを学びたい方必見!」

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真木寿人

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」にて教壇に立つ。2013年より不動産投資を開始し、現在5棟の物件のオーナー。東京出身ながら地方物件の不動産投資に積極的。

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