損をしない土地(用途地域)選び

木暮ゆい

2018.04.22.(日)

駅からの距離、学区、商業施設、病院……物件を購入するときに考えたいのが「立地」です。

商業施設が近くにあり、駅からも近くて日当たりがよいので購入した戸建。購入後にお隣に高い建物ができてしまって日当たりが悪くなった、商業施設が近すぎてうるさい、近くにキャバレーなどの飲み屋ができてしまい雰囲気が悪くなったなどいろいろと購入後に失敗してしまうことがあります。ここでは、物件購入前に必ずチェックをしておきたい、購入後に損をしない土地選びについてまとめました。

どう選ぶ?土地選び 必ず確認したい「用途地域」

気になる物件を見つけたら、まず確認したいのが「用途地域」です。「用途地域」とは、都市計画法に定められている土地の「利用目的」です。

参照:国土交通省 みんなで進めるまちづくりの話

土地はむやみやたらに開発されておらず、都市計画地域マスタープランなどによって、人が暮らしやすく自然環境を損なわないように計画・開発されています。

この用途地域は、物件概要には必ず記載されており、宅地建物取引士の重要事項説明にも入っている項目です。

ただ、用途地域は社会や経済情報の変化により見直しがあるため、必ずしも購入時と同じ用途地域が維持されるとは限りません。ただし、いきなり大きな変化があるということもないので、購入してから数年間は同じ状態が維持されるでしょう。

静かな環境を好む人におすすめしたい「第一種低層住居専用地域」

ここでおすすめしたいのが、戸建てでもマンションでも、用途地域の中の「第一種低層住居専用地域」です。

参照:東京都都市整備局用途地域

用途の目的が戸建ての住宅地のため、ホテルや遊戯場、キャバレー、病院などの建物の建設が制限されています。いわゆる「閑静な住宅地」です。高度な建物が多い都心部では希少性があり、例えば、文京区ではわずか11%しか指定されていません。この第一種低層住居専用地域は、高級住宅地を形成していることが多いです。

参照:三井不動産レジデンシャル「ザ・パークハウス文京小日向」

物件を購入した後に、近くにパチンコ屋などの遊技場が建設されて夜もうるさくて困る、隣に大規模な高層マンションが建設されて日当たりが悪くなるということは、この「第一種低層住居専用地域」ではまず起こりえません。

絶対高さ制限のため建物の高さが10メートルもしくは12メートルまでと制限され、外壁後退距離制限(建物の外壁と敷地境界線までの距離を1.5メートルまたは1メートルに制限すること)もされているので、第一種低層住居専用地域内の物件は、日当たり、通風がよいことが多いです。

第一種低層住居専用地域を選ぶときの3つの注意点

静かな住環境を好む方にはおすすめしたい「第一種低層住居専用地域」ですが、メリットばかりでもありません。デメリットもあります。以下が主なデメリットです。

 ①商業施設など生活利便施設が遠くなる

第一低層住居専用地域には、大規模な商業施設、病院(診療所は建設可能)などの生活利便施設は建設できません。買い物、大きな病院に通院する必要があるときは、少し足を伸ばす必要があります。

ただ近年の少子高齢化の社会情勢により、コンビニエンスストアについては低層住宅に係る良好な住居の環境を害しない場合、出店を認める方向になっています。

参照:国住街第93号
「第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域におけるコンビニエンスストアの 立地に対する建築基準法第 48 条の規定に基づく許可の運用について(技術的助言)」

②実質、三階建て以上の建物を建設することができない

高さ制限が10メートルまたは12メートルなので、建設できないことはないですが、三階建て以上の戸建てを建設することは実質的に難しい用地です。三階建ての戸建てを購入したいと思うのならば、少し考慮する必要があります。三階建てのマンションならば、周囲の建物が低いので、日当たり、通風ともによいでしょう。

③建ぺい率、容積率も確認する

第一種低層住居専用地域には絶対高さ制限、外壁後退距離制限があるとはいえ、建物の建ぺい率、容積率も必ず確認しましょう。第一種低層住居専用地域は建ぺい率、容積率も厳しく定められているので、屋根付き駐車場を作ったら建ぺい率オーバーになったという失敗を起こすこともあります。

④周囲の用途地域にも気を付ける

極端な例ですが「第一種専用住居地域」と思って安心して購入した物件のすぐ側が「商業地域」だったら、将来において大規模な商業施設が建設される可能性もなきにしも非ずです。この場合、生活利便性は向上しますが、商業施設への車の出入りや来客などで騒々しくなる可能性は極めて高くなります。気になった物件を見つけたら周囲の用途地域も必ず確認しましょう。

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一生の買い物だからこそ、じっくりと土地は選ぼう

用途地域は、意外と見落としがちな部分です。気になった物件では、周囲を見学するだけではなく、物件本体と物件の周囲の用途地域を必ず確認をしましょう。なお今回は第一種低層住居専用地域をすすめましたが、ライフスタイルによっては商業地域や第一種中高層住居専用地域がふさわしい場合もあります。自分のライフスタイルに合った土地選びをしましょう。

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木暮ゆい

株主優待中心の日本株、海外高配当株、債券、投資信託、純金、プラチナ、銀積立、ソーシャルレンディング等に投資中のライター。最近では優待クロスでの株主優待品を取得と、ふるさと納税に夢中です。

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