「空室対策」の第一歩は「今」を確認すること!

真木寿人

2018.04.14.(土)

繁忙期が過ぎても、決まる物件は決まります

真木寿人です。

先日は、ファイナンシャルアカデミー「不動産投資スクール」の講義を行ってきました。

どの日程も、とても多くの方に受講いただき、活気のある楽しい講義ができたと思っております。ご参加いただいたみなさん、本当にありがとうございました。

また、今までは前半の1/3のパートのみを担当しておりましたが、今回は「物件探しから融資」までの、大事なパートである「購入編」も初めて担当させていただきました。
→講義の場をご提供いただいたファイナンシャルアカデミーのみなさん、ありがとうございました。

内容としては、「物件探しの習慣化」「買付と価格交渉」「重説と契約書」「融資戦略」と、どれも不動産投資をする上では、なくてはならないものばかりです。

この大事な内容を、決められた時間内に、より多くの気付きや学びを提供することは、とても大変な作業でした。

試行錯誤をしながら、講義を行いましたが、講義中や終了後の受講された方の表情が、とても輝いているのを見て、とても幸せな気分になりました。

また、みなさんからの「鋭い質問」がとても多く、私自身も多くの刺激をいただきました。不動産投資を取り巻く環境は、刻一刻と変わっていきます。ただ、不動産投資の基本的ロジックは、変わりません。

だとすれば、早いうちにそのロジックを習得してしまった方が、時間を味方につけることができると思います。

さて、今回は「空室対策」について書いてみたいと思います。

空室対策の第一歩とは

日本における引っ越しシーズンは、「毎年1月から3月」です。そして、今はもう4月……そうです、「繁忙期は過ぎてしまった」わけです。

繁忙期が過ぎたにも関わらず、空室を多く抱えている場合、大きな不安を抱えることになります。特に、まだ不動産投資を始めたばかりで、部屋数も少ない場合、1室の空室が、賃貸経営に大きなダメージを与えます。

そこで、空室を多く抱えている方に確認があります。

「自分の物件の今を確認していますか?」

物件や管理に問題がある場合、どんなに不動産屋に募集を依頼しても、効果は上がりません。

まずは、自分の目で、「物件に何が起こっているのか」確認することが必要です。

具体的なチェックポイントとは

まず確認する項目は、「共用部」になります。その中でも、「ゴミ捨て場」が大切です。私が、現地調査に行く際に、真っ先に見に行くところがあります。それこそがこの「ゴミ捨て場」になります。

何故ゴミ捨て場かと言うと、「その物件の管理状態が分かる」からです。私的には、「物件の裏の顔」だと思っています。

仮に、ゴミ捨て場の汚い物件の多くは、「入居者がルールを守っていない」ケースが多いからです。そして、そう言う入居者を許してしまうと、他の入居者も次々にルールを破ってしまいます。

実際に、私が今まで物件購入してきた物件の多くは、まさに「ゴミ捨て場」が汚く、管理状態が良くない物件を購入してきました。そして、購入後は、管理状態と「ゴミ捨て場の清潔さ」を意識して、入居率をアップしてきました。

そして、他にも「廊下」や「郵便ポスト」などの目に付く場所にも、ゴミや余計な物が置かれていないをチェックする必要があります。

廊下には、本来荷物を置いておくことはNGですが、実際には「ちょっとだけならいいか」と思い、荷物や段ボールなどを置いてしまう入居者もいます。一度、そのままの状態にしてしまうと、どんどんとエスカレートしてしまいます。

やはり、早期の段階で、注意喚起をすることがポイントになります。

また「物件の顔」であるエントランス部分で、郵便ポストからチラシなどが散乱している物件も良く見かけます。これも、あってはならないことです。

ですから、定期的な清掃は勿論のこと、チラシが散乱しない工夫も必要です。

「管理会社に任せているから大丈夫」ではなく、自分の物件は一番自分自身が把握しておく必要があります。管理会社は、みなさんの物件以外も担当しています。ですから、まずは自分の目で、現状を把握することが、空室対策の第一歩になります。

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真木寿人

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」にて教壇に立つ。2013年より不動産投資を開始し、現在5棟の物件のオーナー。東京出身ながら地方物件の不動産投資に積極的。

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