【不動産投資家のリアル自宅大公開!】 不動産投資家が教える、得するマイホームの買い方! Part2

城山剣吾

2018.02.21.(水)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 「不動産投資スクール」 講師の城山剣吾です。

最初に購入したマイホームを売却した理由

前回は最初に購入したマイホームのことを中心に書きましたが、今回はその続きになります。

最初に購入したマイホーム(区分所有)は7年間暮らした後に売却しました。

なぜ売却という選択をしたのか?それにはいくつかの理由があります。

まず理由その1ですが、最初のマイホームは、実は購入時から長期保有を考えていませんでした。購入したマイホームは築27年の区分所有。鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年なので、築35年あたりのタイミングで売却しないと、次の購入者が住宅ローンを組みにくくなってきます。そのため、所有してから長くても10年以内には売却する計画で購入していたのです。

そして理由その2は、単純に手狭になってきたためです。

このマイホームは約60㎡という広さで、購入当時は夫婦2人だけでしたが、7年後の売却時には4人家族になっていました。

しかも子供2人共に男の子なので、遊び方がとても激しいです(笑)。これではいくら鉄筋コンクリート造のマンションでもさすがに階下の方も迷惑だろうという思いも少しばかりあり、またこれからどんどん家族の所有物も増えるという部分も考え、7年目を迎えるタイミングで売却し住み替えしたというのが、最初に購入したマイホームの売却理由です。

マイホームを住み替える際に考えたこと

住み替えした次のマイホームは、最初のマイホームとは全く異なる考え方で購入しました。

まず、次のマイホームは基本的に「長期保有する」という考えで購入しました。

その一番の理由は、子供の生活環境を考えてのことです。

これは不動産投資家というより家族を持つ親としての考えが強く、子供達の幼少期は生活環境を変えずに過ごさせてあげたいという思いがあってのことです。

そして長期保有するということは、私達夫婦が「住みたい場所」であることが条件になり、その結果以下の2点を重視しました。

・都心へのアクセスが30分以内であること
・将来性のある街であること

逆にこの2点を抑えていくと、子供の生活環境もそれなりに整っていたりします。

そしてもうひとつの条件は「長期保有しても資産価値が落ちない」こと。これは不動産投資家としての考えが強いですね。

この条件を満たすには、土地を生かしたマイホーム購入が有利と考えて戸建を選択しました。

ちなみに戸建を選択した理由のひとつとして、子供達がいくでも遊べて階下に迷惑が掛からない、という理由もあります。

この様な考えで、住み替えエリアと住み替えるマイホーム(戸建)をひたすら探し続けること約半年、土地としての積算評価も合格ラインのマイホームを見つけることが出来ました。


▲完全オーダーメイドの「Annie’s」キッチン。
輸入製高級デザインキッチンとして人気とクオリティが高い。
今回は長く住むことを考えてキッチンにもこだわった。

▲メンテナンスを考え「UVコーティング」を行ったフローリング。
強力なコーティング力で、10年間はWAX不要。

不動産投資家が住宅ローンを支障なく借りるために必要な条件とは

最初のマイホーム購入では、今後購入していく収益物件の融資枠を大きく残しておくために予算を抑えた中古の区分所有を選択しましたが、最初のマイホームで暮らした7年間で、収益物件は3棟まで増えていました。

収益物件が増えているという事は借入額も増大している状態なので、この状態から住宅ローンを再び組むというのは、若干厳しさが出てきます。

そこで私が取った行動は、不動産投資の行動パターンと同様、とにかく融資先の数を当たることでした。

メガバンクから地方銀行、信用金庫に至るまで複数の金融機関へ打診したところ、まずメガバンクは審査の敷居が高く、フルローンの獲得ならず。

地方銀行はフルローンが出るところもありましたが、融資期間が今一つという状況。

そして残る信用金庫。

こちらは地元の信用金庫で、フルローンと融資期間35年という十分な条件を獲得出来ました。

さすが地域密着の信用金庫!頼りになります(笑

この実例から見て、不動産投資家が住宅ローンを支障なく借りるために必要は条件とは何でしょうか?

それは「良好な状態のバランシートを保持する」ことです。

不動産投資家の場合、不動産投資の実績(=確定申告)+本業収入のトータルで審査されるため、バランスシートが良好な状態でないと、いくら融資条件の敷居が低い住宅ローンといっても希望通りの融資が出にくくなる傾向があります。

負債のない一般的なサラリーマンよりは不利に働きがちですが、不動産投資をしながら住宅ローンを組みたい方は、この点に注意しながら不動産投資を進めることをお奨めします。

さて、2度に渡ってお伝えしてきた「不動産投資家が教える、得するマイホームの買い方」も次回で最終話となります。

最終話は「不動産投資家とマイホームとの関わり方、不動産投資家が考えるマイホームとは?」をテーマにお伝えします。

【前回の記事はこちら】
不動産投資家が教える、得するマイホームの買い方! Part1
最新記事・限定情報はTwitterで配信中♪

城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計四棟を購入。現在の年間家賃収入は約2200万円。

  • 投資信託のはじめ方!口座開設から利益が入金されるまでの6ステップ

    詳細を見る
  • IPO企業・マザーズ時価総額上位企業をウォッチング!

    詳細を見る
  • アラサー女子の電子マネー事情!使いすぎを防ぐ&賢く使いこなすコツは?

    詳細を見る

こんな記事も読まれています

家賃交渉成功
マイホーム・保険マイホーム・保険 |  住宅購入住宅購入 |  考え方考え方

家賃交渉テクニック〜あなたは家賃を払い過ぎていませんか?〜

知恵袋知恵袋 |  生活生活 |  考え方考え方

マイホーム持ちなら人生で3回は訪れる「あの書類」と向き合う瞬間

マイホーム・保険マイホーム・保険 |  住宅購入住宅購入 |  考え方考え方

後悔を感じたら時すでに遅し・・・マイホーム購入の大事なポイント

マイホーム・保険マイホーム・保険 |  住宅購入住宅購入 |  使い方使い方

マイホームは戸建て?それともマンション? 比較すると見えてくる、マンション購入の注意点!

マイホーム・保険マイホーム・保険 |  住宅購入住宅購入 |  使い方使い方

購入か賃貸か・・・マイホーム購入永遠のテーマで失敗しないポイントはこれだ!

資産運用資産運用 |  住宅購入住宅購入 |  増やし方増やし方

マイホームか賃貸かを見極める「200倍の法則」とは?