【不動産投資家のリアル自宅大公開!】 不動産投資家が教える、得するマイホームの買い方! Part1

城山剣吾

2018.01.22.(月)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 「不動産投資スクール」 講師の城山剣吾です。

不動産投資家とマイホームの微妙な関係

私は収益不動産を買い進める不動産投資家ですが、普段の顔は妻と子供3人を抱える一家の大黒柱です。そのため家族のための住まい、いわゆる「マイホーム」についても考えていかなければなりません。

数千万円から数億円という規模の収益物件を購入していく不動産投資家にとって、マイホームをひとつ購入するのなんて簡単でしょう?と考える方も居るかと思いますが、マイホームとなると収益物件と考え方も少々変わってきます。

また不動産投資は金融機関から融資を受ける事が多いため、マイホームとして住宅ローンを組むとなると、実は一般の人よりもいろいろと注意しなければいけない部分もあります。

そんな中、一家の主である私は収益物件と平行してマイホームを購入し、更には最初に購入したマイホームを売却して住み替えもしてきました。

そこで「不動産投資家が教える、得するマイホームの買い方!」と題して、不動産投資家である私が
実際にマイホームを購入する際に考えたポイントや注意点を中心に「マイホームがほしい!」と考えているみなさんにお伝えしたいと思います。

不動産投資家が最初に買うべきは収益物件?マイホーム?

不動産投資を始めるにあたって「最初にマイホームを買うべきか?それとも収益物件を買い進めてからマイホームを買うべきか?」という部分で悩まれる方も多いと思いますが、これについては明確な答えはありません。

というのは、どちらを先に買うにせよ、皆さんが購入する価格帯や本業の収入などで大きく左右されるからです。

簡単な例で紹介しましょう。

年収500万円の方が個人向けの不動産投資ローンを利用して、5000万円の収益物件を購入するとします。

ここで利用する「個人向けの不動産投資ローン」ですが、どの金融機関も一般的に「年収の○倍まで」などの融資上限枠を設定しています。その融資上限枠が仮に個人年収の10倍までだった場合、住宅ローンを利用して5000万円の新築マイホームを購入済だったとすると、この借入分が影響し、5000万円の収益物件の融資は厳しくなってくる可能性が出てきます。そんな時に不動産投資の知識やテクニックがあると、「マイホームを持っている」ということを逆にPRポイントとして利用でき、融資担当者を納得させる見せ方をする戦略をとることも可能です。

そんな中、私が最初に購入したのはマイホームでした。

どの様なマイホームを購入したかというと・・・・・今後の収益物件の購入計画を考えた上で、住宅ローンの借入を極力少なくし、収益物件用の融資を最大限確保することを戦略として立て、「格安の中古区分所有」をマイホームとして購入したのです。

マイホームを先に購入してから収益物件を買い進めていきたいという方は「住宅ローンを極力少なく抑えることで、収益物件の融資を拡大していくことができる」という方法もあることを知って欲しいと思います。

「住む・貸す・売る」が可能なマイホームは最強

マイホームを購入する際、もうひとつ理想にして欲しいのが「自分が住む」「人に貸す」「売却できる」の三拍子が揃ったマイホームであることです。

私が最初に購入したマイホームは1300万円、約60㎡というスペックでしたが、返済額は約5万円とワンルーム賃貸レベルの金額だったので、返済はとても楽でした。

そして賃貸に出すとしても周辺の家賃相場は約10万円だったので、返済額や管理費修繕積立金を含めてもお釣りがくる状態。ちなみに表面利回りで見ると9.2%という良いスペックでした。
(なぜ良い物件なのかは「マイホームか賃貸かを見極める「200倍の法則」とは?」をチェックしてください)

そして売却。

このマイホームは7年住んで売却しましたが、購入価格よりも300万円アップで売却することが出来ました。

これは「価格交渉により相場より安く買い、相場またはそれ以上の価格で売却する」という不動産投資のテクニック、いわゆるキャピタルゲインを狙った結果です。

–実際のBefore&Afterを大公開!–
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この様にマイホームを買う場合でも、収益物件と同様「安く買う」ことが大きなポイントになります。

不動産投資を学ぶと、収益物件の購入戦略によってはマイホームを貸したり売却するといった選択も考えられるようになるので、マイホームを購入する場合はぜひ「自分が住む」「人に貸す」「売却できる」の3点を満たして、選択の自由度を確保する様にして下さい。

さて、今回は最初に購入したマイホームの事を中心に解説しました。次回のPart2では住み替えたマイホームの事を中心に解説していきます。

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城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計四棟を購入。現在の年間家賃収入は約2200万円。

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