所有物件の設備、時代遅れになっていませんか?

城山剣吾

2017.12.23.(土)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 「不動産投資スクール」 講師の城山剣吾です。

賃貸市場を生き抜くには設備投資が必須

私が今まで購入してきた収益物件は主に中古物件です。その中には築30年近く経過している物件もあります。

そんな物件の設備と言うと……

呼び鈴はチャイム。
トイレは洗浄機能付き便座の無い、至って普通のトイレ。
ユニットバスに至っては追い炊き機能無し。

という風に、昭和の雰囲気が漂う設備の部屋ばかりです。

それに引きかえ最近の新築物件は、

録画機能付きTVドアホン。
洗浄機能付きタンクレストイレ。
追い炊き機能+浴室乾燥機付きのユニットバス。

等々、快適な生活をサポートする便利で充実した設備が満載ですよね。

この様に、新築物件と中古物件で設備力に差があるのは仕方が無い事ですが、不動産投資をやる以上、中古物件も設備を導入して賃貸市場を生き抜いていかなければなりません。

また新築物件を所有していたとしても、時間の経過と共にいずれは中古物件となり、設備力は徐々に落ちていきます。

そこで今回は、不動産投資をやるうえで欠かせない要素となる「収益物件の設備投資」について解説していきます。

選択と集中による設備投資を

賃貸市場を生き抜いていくためには、新築物件並みの最新設備が理想ですが、新築物件と全く同じレベルの設備にするには莫大な費用が必要となります。

これは不動産投資家にとって悩ましい問題ですよね。

しかし実際のところは、その様な莫大な費用を投じての設備投資は必要ありません。

何故なら新築物件は最新設備を備えたプレミアム家賃になり、中古物件は築年数に応じた家賃に落ち着くので、家賃帯が異なり直接的なライバルになりにくいからです。

ではこれを踏まえて、中古物件の場合はどのレベルまで設備投資をするべきなのでしょうか?

それを知るには、まずは地域の同等の築年数や間取り、家賃帯の類似物件がどのくらいの設備を備えているか?という点を調査する必要があります。

もし周辺の類似物件の設備導入が進んでいなければ、それらよりもほんの少し設備投資する事で優位に立てますし、逆に設備導入がかなり進んでいるのであれば、それなりに費用を掛けてでも設備投資する必要があります。

まずは周辺の類似物件がどのくらいの設備レベルなのかを把握したうえで、選択と集中をして設備投資していきましょう。

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設備投資のポイント

地域の類似物件に打ち勝つには、上述したように選択と集中をして設備投資していけば良いですが、長期的に勝ち続けるためには賃貸業界で注目されているトレンドの設備をウォッチし、導入を検討していく事も忘れてはいけません。

私が日々リサーチしている中で、最近特に注目されているなと思うトレンドの設備は、電子錠。

少し前まではディンプルキーが主流でしたが、今はスマートフォンでキーを開閉できる電子錠も開発されています。

電子錠はキーレスで生活することができますので、この設備は恐らく今後も普及率が上がっていくことでしょう。

また入居者に人気の高い設備を知ることも重要です。これは単身者とファミリー世帯で異なるので、所有している部屋のタイプ別で情報収集する必要があります。

例えば私の所有物件はファミリータイプの部屋が多いのですが、不動の人気設備は「追い炊き機能付きユニットバス」です。ファミリー世帯は入浴する時間帯が様々なので、追い炊き機能付きユニットバスは圧倒的な人気を誇っています。

この様に、最新のトレンド設備や人気の設備を把握したうえで設備導入していくと物件価値も向上し、長期的に見て良好な賃貸経営につながります。

中古物件を所有している方は特に、設備をうまく導入して賃貸市場を勝ち抜いていきましょう。

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城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計四棟を購入。現在の年間家賃収入は約2200万円。

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