利回り、物件価格だけじゃない!不動産投資でライバルに差がつく「高収益なお宝物件を見逃さないコツ」とは!?

真木寿人

2017.12.14.(木)

もしかしたら「お宝物件」見逃しているかもしれません……

真木寿人です。今月は、保有している物件を確認するために、休みの日を利用して、順番に現地へ行っています。

私は、大体3~4か月に1回は、現地に行くようにしています。本来であれば、もう少し頻度を上げたいところですが、サラリーマンなどの兼業のため、今の回数に落ち着いています。

もちろん、これでも問題なく運営できている理由には、「信頼できる管理会社」がいることが絶対に必要になります。

そして、今日は、物件を所有している、茨城県水戸市に来ています。今はやっとひと息ついて、このコラムを書いています(もちろん私の大好きなカフェにいます!)。

以前にも書きましたが、私が不動産投資をしているエリアは「地方都市」が中心になります。何故「地方都市」になったのかと言うと、実はとてもシンプルな発想でした。

「一都三県と比較して、高利回りの物件が多いから」でした。

もちろん、リスクもありますので、誰もが上手くいく訳ではありません。ただ、リスクを踏まえた上で、なお「勝機がある」と判断されたのであれば、是非始めて欲しいと思います。

私は、元々旅が好きでしたし、不動産投資を通じて今まで知らなかった場所で、色々な人たちとコミュニケーションができることは、間違いなく財産だと思っています。

さて、今回は、「お宝物件」を見逃さないコツについて書いてみたいと思います。

「お宝物件」を見逃さないためのポイントとは!?

みなさんは、不動産の物件検索をする際に、確認している数字は何でしょうか?

多くの方は、「物件価格」「利回り」は確認しているかと思います。

実は、それだけでは、もしかしたら「お宝物件」を見逃している可能性があります。上記以外に、もう1つポイントとなる数字があるのですが、分かりますでしょうか?

それは、「貸せる面積」です。

不動産投資は、住居や事務所などの「スペース」を提供することにより、収益を得る投資(ビジネス)になります。

単純に、同じような価格帯で、利回りも同じであれば、「貸せる面積」が大きい方が良い訳です。まして、利回りは高くても、1部屋当たりの「貸せる面積」が極端に狭ければ、その家賃設定では貸すことのできない、言わば「絵に描いた餅」の利回りだと言うことだと見抜けてしまいます。

講義の中でもいつも言っていますが、マイソク(販売図面)に書かれている利回りは、あくまで参考程度の数字です。売る側としては、「少しでも高く売りたい」と言う心理が働くはずですので、利回りを「お化粧」することも考えられます。

そのような「お化粧」を見破る際にも、この「貸せる面積」を意識することは、とても重要なことです。

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「貸せる面積」の注意点とは!?

さて、先ほどの「貸せる面積」について、少し注意点があります。マイソク(販売図面)上では、「建物面積」になりますが、建物面積 ≠ 貸せる面積 ではない点です。

理由は、建物面積には、廊下や階段などの共用部分も含まれてしまっているからです。

いくら、建物面積が広くても、共用部分の比率が高くては、肝心の居住部分が小さくなり、結果的に家賃設定や入居付けに苦慮することになってしまいます。

こうやって見てみると、やはり「貸せる面積」が広い物件は魅力的に感じます。例えば、現状は使いにくい間取りだったとしても、リフォームすることにより、使いやすい間取りに変更もできます。これが、そもそも面積が狭い物件でしたら、制約やそもそも間取りの変更すらできない可能性もあります。

そして、家賃設定についても、「貸せる面積」が広い方が、高く貸すことも可能なはずですので、収益にも大きな影響を与えることになります。

「貸せる面積」が広い物件の方が、いろいろなリスクにも、柔軟に対応できる可能性があります。そして、それが他の物件との差別化に繋がり、安定した不動産投資にも繋がっていくと思います。

不動産投資は「長期戦」です。ですから、このあたりも意識して、戦略を立てて欲しいと思います。

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真木寿人

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」にて教壇に立つ。2013年より不動産投資を開始し、現在5棟の物件のオーナー。東京出身ながら地方物件の不動産投資に積極的。

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