不動産投資でセルフリフォームを導入する場合の注意点とは?

城山剣吾

2017.11.22.(水)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 「不動産投資スクール」 講師の城山剣吾です。

セルフリフォームとは

収益物件を購入後、考えなければならない事のひとつが部屋のリフォーム。一般的にはリフォーム業者に依頼しますが、工事内容によっては高額な費用になってしまい不動産投資家を悩ませます。

そこでリフォーム費用を抑えるために「自分でやってみよう」と考えて、本来リフォーム業者がやるはずの作業を自ら実践する方がいますが、これを「セルフリフォーム」と呼んでいます。

いわゆる日曜大工の実務版みたいなものですね。

このセルフリフォーム、特に不動産投資をやり始めの方がトライする傾向がありますが、私もチャレンジ精神旺盛なので、最初の区分所有を購入した時には張り切ってセルフリフォームをやったものでした。

しかし現在は特定の作業を除いて、基本的には一切やりません。

何故、その様な選択をしているのでしょうか?

今回は私の経験から考える「セルフリフォームを導入する場合の注意点」について解説します。

不動産投資家はセルフリフォームをやるべきか?

皆さんにまず考えて欲しいのがこれです。

不動産投資ではリフォームのスキルは当然必要ですが、セルフリフォームの技術を上げるという部分は求められません。
リフォーム技術を上げる必要があるのは職人さんであって、不動産投資家は「いかに効率良く家賃収入を得るか?」という部分に焦点をあてるべきなのです。

しかしながら、セルフリフォームをやる事のメリットも当然あります。

私がセルフリフォームを経験して良かったと思える点は、リフォーム業者と対等に会話や価格交渉がしやすくなったこと。
作業の難易度や原価、人件費がどのくらいかかるのかという部分を理解できるので、今となっては私にとって大きな財産です。

そういった意味では、不動産投資の初期段階や、所有戸数がまだ少ない時期にセルフリフォームにトライしてみることは経験値も増え、良いことかもしれません。

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セルフリフォームを導入する際のポイント

不動産投資の初期段階はセルフリフォームにトライしてみるのも良いですが、ある程度実践したらセルフリフォームの導入については客観的に見直してほしいと思います。

私の考える「セルフリフォームを導入する際のポイント(考え方や注意点)」は以下の通りです。

①費用対効果を考えて行う

不動産投資は先にも書いた通り「いかに効率良く家賃収入を得るか」ですから、リフォームに関しても「セルフリフォームと業者に依頼するのとでは、どちらが効率良く進められるか?」という視点で判断すれば良いのです。

ひとつの判断方法として、簡単かつ単純に作業できるならセルフリフォームで、手間や技術を要する作業だったり、特殊工具が必要という事ならリフォーム業者へ依頼するのがベターです。

一例として「コンセントカバーの交換」を紹介しましょう。

これは私が今でもセルフリフォームでやっている作業ですが、古めかしいコンセントカバーでは内見時の印象が悪いので必ず新品に交換します。

ホームセンターで1枚100円程度、作業はドライバーがあれば誰でも簡単にでき、費用対効果もとても良いセルフリフォームです。

②仕上がりを考えて行う

リフォームの目的は「汚れている部屋を綺麗にする」ですから、技術のある職人さんがやらないと仕上がりが雑になるものは避けるべきです。

例えば、壁紙(クロス)の交換。これは①の手間や技術を要する作業にも該当するので、職人さんに依頼すべき作業だと思います。

逆に「誰がやっても仕上がりが一律なもの」ならばセルフリフォームを導入しても良いと思います。代表例が設備系の交換作業。これは自分がやっても職人さんがやっても仕上がりは基本的に同じです。

こちらも一例として「洗浄機能付き便座の設置」を紹介しましょう。

この作業を業者に依頼すると工賃として5000円くらい掛かりますが、設置説明書に沿って作業すれば慣れると20分程度で設置できるので、費用対効果の面から見てもセルフリフォームでお奨めしたい作業です。

いかがでしょうか?
作業自体が苦手な方にはセルフリフォーム自体お勧めしませんが、効率よくリフォームを進めたいと考える場合、ぜひこの様な視点でセルフリフォームの導入について検討してみて下さい。

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城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計四棟を購入。現在の年間家賃収入は約2200万円。

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