不動産投資は「地域選定」が勝敗を左右する

城山剣吾

2017.09.14.(木)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 『不動産投資スクール』 講師の城山剣吾です。

地域選定の難しさ

『不動産投資は「満室経営」が当たり前』でもお伝えしましたように、不動産投資は満室経営が基本です。
これを継続的なものにするには、賃貸需要がある立地かどうか、建物のグレードや間取りは問題ないか等、様々な側面からチェックして有利な条件の物件を選んでいく必要があります。
当然ながら私が物件を購入するかどうかの判断材料も、この様な複数の視点から総合的に判断しています。
例えば間取り。間取りのタイプを大きく分けるとシングルタイプ(1R、1Kなど)とファミリータイプ(2DK、3DKなど)に分けられますが、一般的には大学のキャンパスなどがある学生中心の地域ならシングルタイプの需要が見込まれ、幼稚園や小中学校がある様なベッドタウンであればファミリータイプの需要が見込まれるというのは、皆さんもおおよそ予測がつくと思います。

しかし単純にこれだけで地域を選定すると、それも危険だったりします。
では、どの様な視点で地域を選定していけば良いのでしょうか?

今回は不動産投資における地域選定について解説します。

地域選定は「長期的な賃貸需要が見込めるか」が鍵

先ほど「学生中心の地域はシングルタイプの需要が見込まれる」と書きました。
確かにこれは間違いではありませんが、現在の学生動向を見てみると「長期的に学生需要が見込めるか?」という点では若干の懸念点があります。

例えば首都圏の郊外エリアには大学のキャンパスが点在していますが、ここ数年の景気変動の影響からか、自宅が遠方でも一人暮らしではなく遠距離通学をさせる家庭が増加しています。

これに加えて最も怖いのが、学生数の減少によるキャンパスの移転。

大学側も経営なので、郊外に広大なキャンパスを構えたものの、学生の減少に伴いアクセスの悪い郊外のキャンパスを撤退し、都心に移転する傾向があります。

この例からみられる様に、学生中心の地域でシングルタイプの収益物件を購入する際には、長期的な賃貸需要が得られなくなる可能性もあるので、特に注意が必要です。

「長期的な賃貸需要が見込める地域」とは

学生中心の地域で収益物件を購入する際には上述の注意が必要ですが、実はこれにはあるパターンがあります。

キャンパスの移転によって大きな打撃を受けるケースは、決まって「郊外で駅から遠く、中心街から更に外れた場所にある特定の(単体の)大学」の周辺にあるアパートです。

この様なアパートは、ほぼ“その大学のキャンパスに通う学生のために建てられたアパート”で、逆に言うと、その大学の学生以外の需要は殆ど見込めなかったりします。

言ってみれば、1本のロープに頼って登山をしている様なものですね。

その大学が移転すると唯一の頼りだった1本のロープが切れた状態になり、移転に伴って居住者だった学生達もこぞって引っ越してしまい、窮地に陥ってしまう訳です。

では、そうならないためにはどうすれば良いか?
答えは「複数のロープ」があれば良いのです。

つまり複数の大学が集まっていたり、複数の事業所が集まっている様な工業地域があったりする環境であれば、大学がひとつ移転してしまったとしてもリカバリが効き、リスクはかなり軽減できます。

この様に「ひとつの需要が無くなったとしても、他の需要が見込める」という視点で地域を見ていけば、長期的な賃貸需要が見込める可能性は非常に高くなります。

キャンパスが移転しても、私達が購入する不動産はその地域から移動する事は出来ません。
長期的に需要がある地域かどうかを慎重に見極めて、安定した賃貸経営を継続していきましょう。

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城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立地に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計五棟を購入。現在の年間家賃収入は約2,600万円。(※2019年時点)

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