物件価格に騙されない! 中古マンションの特徴と判断基準

マネラボ編集部

2017.07.05.(水)

中古の物件価格の安さに飛びついてはいけない

マンションの購入を思い立ったとき、直面するのが「新築か中古か」という問題です。
それぞれの特徴を挙げて、比較してみましょう。

新築マンションの特徴
・何もかもが新品できれい
・オートロックや宅配ボックス、フルオートバス、ハンズフリーのインターホンなど、最新の設備が整っている
・二重床や二重天井の物件が増えているため、配管などのメンテナンスやリフォームの対応がしやすい
・ペットが飼える物件が多い
・税制面で優遇措置を受けやすい など

中古マンションの特徴
・立地がいいわりに価格が安い
・購入前に現物を確認してじっくり検討できる
・管理状態や近隣住民の状況を把握できる など

しかし中古マンション購入の場合、気を付けなければならない点があります。
「平均的なローン返済額は新築の約3分の2で済む」というデータがありますが、その上に購入時に上限で(物件価格の3%+6万円)+消費税の仲介手数料がかかることを忘れてはいけません。

たとえば消費税が8%のときに3000万円の中古物件を買った場合、(90万円+6万円)+消費税8%=103万6800円の仲介手数料がかかります。消費税10%のときに買う場合は、105万6000円です。

また壁紙やフローリングなどを取り替える場合、リフォーム代もかかりますから、一概に物件価格だけを見て「安い!」と飛びつくのは禁物です。事前にしっかりお金の計算をしておきましょう。

中古の物件を選ぶ基準は?

中古を選ぶ基準は、「将来再び売りに出したとき、売れる物件かどうか」
着眼点はブランド、管理状態、耐震性能の3点です。

特に重要なのは、地震に強いかどうか。耐震基準は1981年6月に改正されたので、1982年秋以降に建てられたならまず安心。(詳しくは『購入前に知っておきたい「耐震基準」の基本』をご覧ください。)ただし20階以上の大規模マンションの場合、工期は2年以上 かかりますから、新耐震基準を満たしているかどうかは事前に確認したほうがいいでしょう。

その他、「売り主がなぜ売りたがっているか」、売る人の視点に立って考えてみると、表には出にくいそのマンションの事情が理解でき、判断材料になることもあります。

見た目よりチェックすべきは、デベロッパー

「この前、駅前のモデルルームを見に行ったの。カフェみたいなかわいいリビングで、寝室はおしゃれだし、キッチンは広くて機能的で、まるで映画に出てくる家みたいだったわ」

マンションのモデルルームにふらりと入って、おしゃれなインテリアや最先端の設備についうっとりしてしまう人は多いもの。
しかしモデルルームがかっこよく素敵に見えるのは、プロのインテリアコーディネーターが腕によりをかけて空間演出しているからです。見た目で舞い上がってはいけません。

多くの人がマンションの立地、金額、外観、設備仕様に目を奪われてしまいがちですが、実はそれよりも大切なのは「デベロッパー選び」。デベロッパーとは直訳すると「開発業者」のことで、簡単に言うと土地を 仕入れてゼネコンに建物を作らせ、部屋を分譲する事業主(売り主)のこと。 財閥系、電鉄系、金融系、専業系などさまざまなデベロッパーがありますが、選択の基準は「知名度やブランド力のある大手」です。

大手のデベロッパーほど大手のゼネコン(施工会社)と連携するため、安易な手抜きマンションを作ることは考えにくいですし、アフターサポートもしっかりしています。 しかし知名度のない小規模の会社を選んだ場合、購入後に万が一倒産してしまったら、アフターサポートの保証がありません。
モデルルームで夢を見る前に、まずはデベロッパーを確認しましょう。

いかがでしたか。一見リスクが多く見える中古マンションですが、選ぶポイントをしっかりと押さえていれば、納得のいく物件を選ぶことができますよ。

次回の記事はこちら▶『マンションの資産価値をジャッジ! 「7割の法則」と「200倍の法則」』
前回の記事はこちら▶『マイホーム購入のベストタイミングは 増税前?増税後?それとも……』

マネラボ編集部

マネラボ編集部。節約から投資まで、お金に関するさまざまなテーマのコラムを、わかりやすく・楽しく発信することに日々奔走中。誰もがお金と正しく付き合うための教養を身につけ、豊かな人生を送るためのヒントを提供しています。

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