マイホームか賃貸かを見極める「200倍の法則」とは?

マネラボ編集部

2015.08.20.(木)

マイホームは買うべきか、ずっと賃貸でいくべきなのか。

これは、誰もが一度は考える至上命題といえるのではないだろうか。しかし、ここに対する明確な答えを出すことは非常に難しい。なぜなら、これから先、何年生きるのか、将来の住宅価格や金利がどう変動するかは誰にも分からないし、何より、「マイホーム」というものに見出す価値は人それぞれ異なるからだ。しかし、マイホームを購入価格から捉えた時に、「購入したほうがお得なマイホーム」というのは存在する。これを探すための指標といえるのが「200倍の法則」だ。

「200倍の法則」とは?

「200倍の法則」とは、不動産の価格を、その物件に賃貸で住んだ場合(もしくは貸した場合)の賃料と比較して、購入したほうがお得かどうかを判断するものだ。マンションの購入価格が、家賃の200倍以内であれば、その物件は購入したほうがお得となり、200倍以上であれば、借りたほうがお得ということになる。

例えば、4,500万円のマンションを購入しようと考えたとする。このマンションの家賃相場が20万円だったとした場合に、20万円×200倍=4,000万円なので、4,500万円という価格は少し高い。
購入するよりも借りたほうが合理的な物件ということになる。 マイホームを購入するときは、投資用として購入するのではないから、「利回り」と言われてもぴんとこないかもしれない。しかし、いずれ賃貸に出したり、売却することになったときに損をしないためには、「利回り」という指標からも購入価格が妥当なのかどうかを確認しておきたいところだ。「利回り」については、ぜひ『物件選びの基本指標、「表面利回り」と「実質利回り」』の記事も参考にしてほしい。

新築物件は家賃相場の300倍程度で売りに出されていることが多い

したがって、購入したほうがお得な物件はそうそう簡単には見つからないかもしれない。
誤解がないように伝えておくと、だからといって、その物件を購入してはいけないという話ではない。大切なのは、「それでもこの物件に住みたいから購入する」という場合には、価格としては決してお得とはいえないけれど、「この物件に住む」「この物件の所有者になる」というライフスタイルや心理的な満足度に価値を見出しているのだということを自覚する、ということだ。
さらに、仮に賃貸に出したり、売却したりする際に決して有利な状況ではないということを心得たうえで、無理のない返済プランで購入するということも重要といえる。 購入時点では一生住む心意気であったとしても、その先の人生にどんな転機が待ち受けているかは誰にもわからない。「200倍の法則」をマイホーム購入の際の踏み絵として上手に活用したい。

マイホームを購入するときに気になる2大指標、それが・・・
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