不動産投資は「満室経営」が当たり前

城山剣吾

2017.07.12.(水)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー『不動産投資スクール』講師の城山剣吾です。

「空室=お金の損失」である事を自覚しよう

不動産投資は大きく分けて「物件探し」「物件購入」「賃貸経営」という形に分けられますが、この中で私が最も力を入れているのは「賃貸経営」です。
自主管理をメインに賃貸経営をしているというところもありますが、これまでに実践してきた入居募集の手法や戦略、長期入居につなげる対応力や考え方はかなりの量が蓄積されています。
それらのノウハウを皆さんに伝授すべく、ファイナンシャルアカデミーの『満室経営ゼミ』の講演を担当させて頂いています。

この「満室経営」というキーワード。今後、少子高齢化が進む日本にとって、賃貸経営は決して甘くありません。ぜひ皆さんにも強い意識を持って不動産投資、そして賃貸経営に取り組んで欲しいと思っています。
なぜなら不動産投資の収入源は、家賃収入が基本。という事は、空室があるという事は収入が絶たれてしまっているという事なのです。

例えば家賃6万円の部屋があったとします。この家賃を日割りで計算すると、6万円÷30日=2,000円。この部屋の空室が続くという事は、毎日2,000円を損失しているのです。
もっとリアルに考えてみましょう。皆さんの財布に入っている2,000円。
部屋が空いている限り、2,000円を毎日ゴミ箱に捨てている状態と一緒なのです!

決してお金をゴミ箱に捨ててはいけませんが、空室があるという事はこの様に毎日お金を捨てているのと同じ状態である事を自覚して下さい。

これからの賃貸経営は甘くない

「空室がある=毎日のお金を損失している」という自覚が芽生えると、一刻も早く空室を埋めようという意識が高まります。
ではどうすれば空室が埋まるか?一般的には管理会社に募集を依頼し、管理会社が入居者を探してくれるのを待つという形を思いつきますが、これだけでは他の大家と差別化ができていません。(参考までに、『管理会社の選び方、依頼の仕方』もご覧ください。)

例えば皆さんがワンルームを所有しているとして、周辺にも同じタイプのワンルームがたくさんあったとします。そんな中でワンルームを探しにきた入居希望者がいたら、管理会社は皆さんの物件を含め、他に空いている同タイプのワンルームを複数紹介する事でしょう。
この中から皆さんの部屋が選ばれるかどうかは、募集条件であったり、部屋の完成度やグレードだったり、はたまた管理会社の推薦度だったり……そういった複数の要素がマッチングして初めて皆さんの部屋が選ばれるのです。
これが理解できれば、管理会社にお願いして黙って待っているだけではダメ!というのは何となく分かって頂けると思います。

先にも書きましたが、これからの日本は少子高齢化が進み、賃貸市場は「受け身でやっていてはいけない」世界になります。不動産投資に参入して賃貸経営を続けるには、大家自らが賃貸経営の知識を蓄えて勝ち残っていくしかありません。

満室経営を継続するには?

これからの賃貸経営は甘くないものの、不動産投資をやると決めた以上は満室経営を維持していく必要があります。
ではどうやって満室経営を継続していくか?詳しいやり方は『満室経営ゼミ』でお伝えしています。さまざまなやり方をお伝えしているのですが、今回はその中から特別にポイントをひとつだけ紹介します。優先順位は高くないものの、地味にボディブローのように効くやり方です。

皆さんの部屋が空いたら、入居付けをしてくれるのは管理会社や仲介会社ですよね。皆さんの部屋が空くと、管理会社や仲介会社は早期に入居を決めるにはどうしたら良いかを考えながら仕事をしてくれます。
しかし賃貸業者は皆さんの他にも数多くの大家さんから部屋の入居募集を依頼されていて、皆さんの物件が忘れ去られているケースも少なくありません。
そこでポイントになるのが「いかに自分の物件を優先して紹介してもらえるか」です。

これにはいろいろなアプローチ方法がありますが、私が良くやるのは逆営業、つまり大家自ら管理会社や仲介会社に自分の募集部屋を売り込む事によって、賃貸業者に物件紹介の優先度を上げてもらうのです。
この様な地道な活動の積み上げによって、満室経営を維持できるものだと私は実感しています。

不動産投資が順調に進んで所有戸数が増えてくると、空室は必ず発生します。
そんな時には「部屋が空いている」という事実と危機感を常に意識して下さい。
そして「満室にするためにやれる事は何でもやる」という姿勢で取り組んで欲しいと思います。

キーワードは「賃貸経営は満室が当たり前」。高い志気を持って不動産投資、そして賃貸経営に取り組んでいきましょう。

 

城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計四棟を購入。現在の年間家賃収入は約2200万円。

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