成功の秘訣は「自分だけの地図」を手に入れること!②

真木寿人

2017.03.21.(火)

逆算して考えることがポイントです

こんにちは。真木寿人です。
今は、新幹線の車内でこのコラムを書いています。私は地方の物件に投資することが多いです。そのため、新幹線や飛行機で移動することが増えてしまいますが、全く苦ではありません。元々乗り物が好きな性格で、学生時代はよく青春18きっぷで気ままな旅行をしていました。また、時間ができれば是非やりたいと思っています。

さて、今回新幹線に乗っている理由は、所有物件の空室対策を行うためです。繁忙期である3月中に、入居者を決める必要があるからですね。空室対策にもいろいろと手段があり、紹介したいことも多くありますが、それについては別の機会にお話しします。今回は別の話題です。

実は今日は私一人ではなく、子どもを連れて物件に行きます。
私は、以前から家族を巻き込んで、不動産投資を行うことをお勧めしています。
理由は、「家族で不動産投資を行った方が、成功しやすい」からです。

不動産投資はそもそも、大きな金額が必要になる投資です。ですから、家族の同意があった方が、不動産投資をスムーズに進めることができると思います。
その上で、更に家族が積極的に不動産投資に関わってもらえるならば、とても心強いと感じるはずです。
私は、不動産投資を始めたいと妻に相談した際には、「勉強もせずに始めるのは、よくないと思う」と言われました。それがきっかけで、ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールに通い、勉強をしました。
今振り返ってみても、このときの妻の言葉がなかったら、恐らく今のように不動産投資で収益を上げていなかったと思います。

また、子どもを連れて行くことも、とてもメリットがあると思います。子ども自身にとっては、見知らぬ土地に行くだけでも、刺激を受けるはずです。また、小さいときから投資に触れているだけでも、将来何らかのプラスになるとも思っています。
そして、何より、物件調査時にはものすごいメリットがあります。それは、「子ども連れだと、入居者の方に怪しまれない」と言うことです(笑)。
いずれにしても、一人よりも味方が多いほうが、断然良いのは間違いないかと思います。

前回は、目標設定の必要性について書いてみました。(成功の秘訣は自分だけの地図を手にいれること!①

目標設定がしっかりと見える化できていると、みなさん一人ひとりにとっての「良い物件」の判断ができるという内容でした。
そして、今回はもう少し具体的な例を使って、取得する不動産の選択方法について見て行きたいと思います。
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ケース別の戦略イメージ

ここからは、2つの例を挙げてみたいと思います。なお、どちらのケースも前回の目標設定を行い、「目標・期限・収入の見える化を図った」とします。

◆ケース1 Aさん(50歳) 目標:年金のような仕組みを作りたい
期限:定年となる10年後
収入:毎月CF(キャッシュフロー)10万円
※CF=最終的に手元に残る現金のこと

Aさんの場合は、期限が10年と比較的長く設定されています。ですから、あまりレバレッジを掛けるよりは、手堅く進めていくべきであると思います。

▼戦略イメージ
2年後:毎月CF2万円達成!
4年後:毎月CF4万円達成!
→上記を繰り返し、10年後に、目標の毎月CF10万円達成!!

◆ケース2 Bさん(30歳) 目標:海外留学をしたい
期限:3年後
収入:毎月CF30万円

Bさんの場合は、Aさんと比較して期限が短くなります。ですから、ある程度レバレッジを掛けた戦略が必要になります。

▼戦略イメージ
1年後:毎月CF10万円達成!
2年後:毎月CF10万円達成!
3年後に、目標の毎月CF30万円達成!!

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戦略イメージから取得する不動産のタイプを選ぶ

Aさん、Bさんそれぞれの戦略イメージができ上がりました。この後は、その戦略イメージにあった物件をひたすら探すという作業になります。これこそが、それぞれにとっての「良い物件」になります。

ところで、不動産投資にはそもそも、取得する不動産のタイプがいろいろとあります。

▼取得する不動産のタイプの一例
 ・区分所有(ワンルームマンション・ファミリータイプマンションなど)
・戸建て
・アパート(木造・鉄骨など)
・マンション(鉄骨造・RCなど)
・ビル
・駐車場
・トランクルーム

そして、取得する不動産のタイプによって、収益も変わってきます。

▼取得する不動産のタイプによる収益の違い
アパート/マンション > 区分所有/戸建て

区分所有や戸建ては、「一室のみ」の投資スタイルのため、金額も比較的低い投資です。その一方、アパートやマンションは「一棟まるごと」購入する投資スタイルのため、金額も高くなりますが、その分収益力も大きく、CFも増えやすくなります。

これらの中から、戦略イメージに合致する不動産のタイプを選択していきます。

Aさんのケースは、まずは「2年後までに毎月CF2万円」達成できる物件を探していきます。これでしたら、無理してアパートやマンションなどの「一棟もの」を購入しなくても、区分所有や戸建て投資でも十分達成できます。

一方、Bさんのケースは、まずは「1年後までに毎月CF10万円」達成できる物件を探していくことになります。この場合、区分所有や戸建て投資では、数の部分でも非効率的になってしまいます。ですから、アパートやマンションなどの「一棟もの」の投資スタイルがベースになると思います。

このような切り分けで、いくつもある不動産のタイプから、どのタイプの不動産を購入するかを選択することになります。

いずれにしても、「何年後までに毎月いくら達成しなければいけないか」をしっかりと把握することが必要です。そして、そこから逆算して、取得する不動産を効率的に探していくことがポイントになります。

ただ、当初描いていた戦略イメージ通りに進むとも限りません。ですから、定期的にブラッシュアップをして、軌道修正することも当然必要になります。

是非みなさんも「自分だけの地図(戦略)」を手に入れて、不動産投資を上手に進めていってください。

 

真木寿人

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」にて教壇に立つ。2013年より不動産投資を開始し、現在5棟の物件のオーナー。東京出身ながら地方物件の不動産投資に積極的。

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