不動産購入における「目に見えないもの」

城山剣吾

2017.01.31.(火)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 不動産投資スクール 講師の城山剣吾です。

不動産投資は数のゲーム

昨年末の話になりますが、一棟アパートを購入しました。土地値が販売価格とほぼ同額で、とても担保力のある物件です。
融資も順調に通り、買付を入れてから約3ヵ月で無事決済を終えました。
部屋は現在満室ですが、敷地内の駐車場が空いているのでこれを埋めるべく奮闘中です。

さて私が物件を購入した2016年は物件価格が高騰して、周りの不動産投資家は“売りの時期”という風潮がありました。
そのため所有物件を積極的に売却しキャピタルゲインを獲得する仲間も多かったのですが、私は物件を拡大したかったので「大幅な価格交渉が通れば必ず買える!」という強い意志をもって物件購入に取り組んできました。
優良物件を逃したり、買付1番手を取ったものの現金購入できる資産家に買われてしまったりと、なかなかうまくいきませんでしたが、年末にやっとご縁があり物件を購入することができました。

不動産投資における物件購入は「数のゲーム」と言われています。とにかく多くの物件を見て、購入に値する物件だったら買付を入れて、融資が通ると物件が購入できる……というプロセスを踏むわけですが、買付が通らない、買付が通っても途中で頓挫する、といったケースのほうが圧倒的に多いです。

不動産購入は「縁と運とタイミング」も必要

今回購入したアパートは買付を入れてから約3ヵ月で決済を終えましたが、今まで買付を入れた中で、かなり時間を掛けたのに結局買えずじまいに終わった物件があります。

それは一昨年前に見つけた一棟アパート。7500万円という価格に対して6700万円で買付を入れました。大幅な指値だったため交渉は難航しましたが、仲介業者さんの頑張りによって見事に交渉成立! 第一関門を突破した私は、さっそく売買契約に向けて準備を進めました。

すると売買契約前にまた問題が勃発。ある箇所の境界が不明確で、隣地の住民が売主側の主張を認めないという状況。これがクリアになるまで契約したくないとの売主様の意向でした。

買主側の私にとっては境界線が明確になるほうが良いので待つことにしたのですが、この状態のまま3ヵ月が経過。さすがに待ちくたびれたので、境界線の件はこちらでやるので契約を進めましょうと提案したものの、売主様は責任感の強い方で、後々問題になると嫌なのでしっかりさせてから引き渡したいという意向は変わりませんでした。

こんな形で話がうまく進まないまま、結局7ヵ月が経過。
売主様もモチベーションが落ちたのか結局売り止めとなり、この取引は中断してしまったのです。

この様な経験をすると、不動産購入はテクニックではカバーできない目に見えないものがあるなと感じます。
物件購入では「縁と運とタイミング」も必要です。ある意味、結婚と似ていますね(笑)。

trump

不動産購入の縁を引き寄せるには

こうやって振り返ってみると、今まで購入してきた物件は「縁と運とタイミング」がうまく絡み合った時に購入できているなと感じます。

例えば投資物件ではないですが、一昨年前に購入した自宅。築浅の戸建でしたが、売主さんの条件は以下の2点でした。
・売買契約時の手付金として600万円をすぐに用意できる方
・引き渡しは売買契約から10ヵ月後
この条件、難易度としてはかなり高いですよね。これに対して私の条件はというと……

まず手付金の600万円。これは自宅購入資金として手元にあったので、契約もすぐに出来る状態でした。
そして10ヵ月後という引き渡し時期。
当時、私の子どもがちょうど10ヵ月後に幼稚園を卒園して小学校へ入学するタイミングでした。
実は私達も子どもには今の幼稚園に最後まで通って、引越先の小学校に入学できればいいなと考えていたのです。
お互いにとって、こんなベストタイミングはない!というくらいのマッチングですよね(笑)。

この様に不動産売却の裏には、売主側の複雑な事情や条件が絡んでくることがあります。
それならば購入する側は、その事情や条件に対していかに順応できるか? マッチングできるか? という点も、不動産購入の縁を引き寄せる考えとして持っておくべきではないかなと思います。

決済を終えて自分の所有物件になると、売却という選択をしない限り、物件との長い付き合いが始まります。
ご縁があって購入した物件。大切に運営していきたいものですね。

 

城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げる様になろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahooオークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンション、計三棟を購入。現在の年間家賃収入は約1500万円。

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