中古マンションを購入する際に必ずチェックしたい3つのポイント

マネラボ編集部

2015.07.24.(金)

新築マンションより割安と言われる中古マンション。最近では、築浅の中古マンションだけでなく、築年数が古いマンションを自由にリノベーションして住むというスタイルも人気を博しているようだ。

とはいっても、中古マンション選びは意外と難しい。なぜなら、中古車の価格が同じ型式、同じ走行距離であっても、需給の状況やちょっとした装備の違い、メンテナンス状況などによって大きく変わってくるように、中古マンションの場合も、同じような築年数、同じような立地、同じような広さであっても、売主との巡り合わせや管理状況などによって価格に大幅な開きが出てくるからだ。

では、購入後に「しまった!」と後悔しないためにはどんな点をチェックしておくのがよいのだろうか。

中古マンションを購入する際のチェックポイント

ポイントは色々あるが、「お金」という側面から捉えたときに必ず確認しておきたいのが、「売主」の事情、つまり「なぜ売りに出したのか」ということだ。

もしそれが「上の階や隣の住人が非常識で…」「治安が悪くて…」というような理由であれば、そもそも住むに堪えないということになる。そうでない場合にも、住み替え、転勤、海外移住、離婚、住宅ローンの支払いが苦しいなど、マイホームを売却する理由は実に様々だ。こうした理由如何によっては、強気の値下げ交渉が可能になる。例えば離婚を機に売りに出したというのであれば、多くの場合、売主は「早く現金化してスッキリ問題解決したい」と願っているだろうから、思い切った値下げにも応じてくれる可能性がある。

マンション全体の管理費・修繕積立金の状況や大規模修繕の履歴もチェックしておきたい。これらの費用が新築時から断続的に値上がりしているようであれば、今後さらに負担が増していくことを覚悟する必要があるだろう。反対に、修繕積立金が必要以上に低く設定されていると、いざ大規模修繕となった場合に資金が足りず、新たに数十、数百万円単位での負担が必要になる可能性もあるので要注意だ。一般に修繕積立金は、専有床面積1平方メートル当たり200円ぐらいが相場とされているので目安にしたい。大規模修繕が終了した直後であれば、タイミングとしてはバッチリだ。また、管理費や修繕積立金の滞納が目立つようなら、住民の属性があまり好ましくない可能性がある。そういった意味でも、マンション全体の管理費・修繕積立金の状況は必ずチェックしておこう。

3つ目のポイントは、「住宅ローン減税」の対象になるかどうか。2013年度に入居した場合で最高20万円(一般住宅の場合)、2014年4月からはさらに最高40万円へと大幅拡充が予定されている「住宅ローン減税」だが、現時点で対象とされているのは、築20年以内(耐火建築の場合は25年以内)もしくは一定の耐震基準を満たしている物件に限られる。築浅の中古マンションであれば大方問題ないであろうが、築古マンションをリノベーションすることを検討している場合には、こうした点も視野に入れて物件選びをするのがよいだろう。数十万円単位の税額控除を10年間にわたって受けられる、ということがマネープランに与える影響は想像以上に大きいものだ。

新築マンションに比べ、相対取引ならではの特徴が色濃く出るのが中古マンションの最大の特徴だ。多方面から事前にリサーチすることで上手に「お買い得」物件を見つけたい。

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