不動産投資は自己責任!物件管理を委託する際の注意点とは?

城山剣吾

2018.05.15.(火)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 「不動産投資スクール」 講師の城山剣吾です。

所有物件の管理方法は2択

収益物件を所有すると、部屋を満室にするための入居募集はもちろんの事、物件の定期清掃やメンテナンスなどの“管理”が必要です。

この管理方法ですが、選択肢は大きく分けて二通りあります。

まず一つ目は「自主管理」と呼ばれるもので、これは入居募集や日常清掃などを含めた全ての事を自分自身で行う方法です。

そして二つ目は「委託管理」と呼ばれるもので、自主管理とは違って物件に関する全ての事を不動産会社に対応してもらう方法の事を言います。

どちらの管理方法を選ぶかは皆さんの自由ですが、自主管理を選択した場合、細かな事までも全て自分でやらなければならず、本業がある場合は仕事をしながら所有物件の管理もする事になり、時間の確保が難しくなるという側面が出てきます。

そのため殆どの方は委託管理を選択するケースが多いですが、管理を委託するうえでも注意すべき点やポイントが幾つかあります。

そこで今回は、委託管理を選択する際の注意点や秘訣について解説します。

委託管理の本質的な意味を理解しよう

皆さんは「委託管理」というと、どんなイメージを持っているでしょうか?

恐らく多くの方は入居募集やトラブル対応等々、何でもやってくれて大家は手間が一切掛からない、という印象なのではないでしょうか。

確かに基本的にはこのイメージで間違いではないのですが、これはあくまで表面上の話です。

厳密に言うと委託管理とは「管理して欲しい内容を委託契約している」ものであるため、委託契約の範囲外の部分については自分で対応する必要が出てくるのです。

実際にあった事例で紹介しましょう。一棟アパートを委託管理したある大家さんの話です。

管理内容に「定期清掃」が入っていたため、所有物件の清掃に関することは全てやってくれるものだと思い、夏場に敷地内に生えてくる雑草除去もお願いしたそうです。

ところが清掃に関する契約内容は「共有部の拭き掃き清掃のみ」だったため、雑草除去は断られてしまい、結局自分で雑草取りをしなければならなくなったそうです。

この様に、管理を委託したからと言って何でもやってくれるという訳ではないのです。

委託していたつもりが実は契約外だったため管理会社が対応してくれない、といったことになると後々トラブルになり、管理会社との関係性も悪くなりかねません。

管理会社と委託管理契約を結ぶ時は、管理して欲しい内容を明確にしたうえで委託管理契約する様にしましょう。

パートナーシップを構築してベストな委託管理を

管理して欲しい内容を明確にしたうえで管理会社と委託管理契約しておけば、基本的には安定した物件管理が出来ることでしょう。

しかしここで安心してはいけません。委託管理した際、最も重要なことがあります。

それは委託した管理会社とのパートナーシップの構築です。

委託先の管理会社の姿勢にも左右されますが、管理会社は基本的にたくさんの物件を管理しているため、皆さんの物件を常に優先して対応してくれるとは限りません。

これが最も顕著に出るのが空室の入居募集です。いくら管理を委託しているからといって、入居募集を管理会社に任せきりにしてオーナー自身が何のアクションもしない状態が続くと、管理会社としても優先度が下がり、空室が長期化してしまうという悪いスパイラルに陥りかねません。

では、そうならないためにはどうすれば良いのでしょうか?

それは大家自身が積極的に管理会社と接触し、強いパートナーシップを構築することです。

具体的に言うと、管理会社と密にコンタクトして所有物件の状況を把握し情報共有に努めることが重要になります。

この様な“大家の姿勢”が管理会社に伝わる事で管理会社との強いパートナーシップが築かれ、結果的に良い管理に繋がっていくのです。

「管理を委託する」という事は「管理会社に依存する」ことではありません。

不動産投資は自己責任です。これを自覚し、所有物件の大家である自分自身が管理会社を引っ張っていくくらいのリーダーシップを発揮し、ベストな委託管理を目指していきましょう。

「失敗したくない不動産投資を学びたい方必見!」

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城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計四棟を購入。現在の年間家賃収入は約2200万円。

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