家賃設定戦略をマスターして不動産投資の勝ち組になろう

城山剣吾

2018.04.18.(水)

皆さんこんにちは。
ファイナンシャルアカデミー 「不動産投資スクール」 講師の城山剣吾です。

家賃設定の難しさ

「○○号室の入居者様から、退去の連絡がありました」

管理会社からこの様な冷酷な連絡(笑)があると、不動産投資家としては

「あ、来てしまったか……」 と、一瞬動揺すると同時に 「よし、次の入居募集も一気に決めるぞ」

と気合が入ると思います。(そうであって欲しいです)

そんな時に考えるのが、次の募集家賃をどのくらいに設定するか?ですよね。希望としては現状の家賃をキープするか、あわよくば家賃アップが出来れば理想的ですが、築年数の経過と共に家賃も下げざるを得ないケースが多いと思います。

また家賃は入居募集の時期にも大きく左右されるので、賃貸市場のタイミングを見誤ってしまうと長期空室に悩まされることにもなりかねません。

そこで今回は「どの様に募集家賃を設定していくか?」にスポットを当てて解説していきます。

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周辺の家賃相場をよく観察する事から始める

募集家賃を設定する際にまずやるべき事は、管理会社や仲介会社に意見を仰ぐことです。管理会社や仲介会社は常日頃からあらゆる賃貸物件を見ているため、相場を大きく外すことはありません。

しかし、その答えについてはよく吟味する必要があります。なぜなら彼らの日頃の感覚から「だいたいこのくらいだろう」といった大雑把な意見が多く、細かい分析をしたうえで提示した募集家賃ではないからです。

また最も注意したいのは、相場より安い家賃条件を言ってくるケース。相場より家賃が安ければ入居を決めやすくなるため、その様な意見を言ってくる事もけっこう多いのです。

そのため、家賃設定は複数店舗の賃貸営業担当者の意見を聞き、総合的に判断していくことが重要になります。もちろん、自身で賃貸サイトの情報を探ることも疎かにしてはいけません。

ベストな家賃設定にするためには、立地の良し悪し、マンションかアパートか、部屋の間取りやサイズ、部屋の設備レベル、部屋の完成度、階数……等々、あらゆる側面から見て募集家賃を決める様にして下さい。

これらの調査を疎かにして家賃設定を見誤ってしまうとベストな入居募集が出来ず、長期空室に悩まされることにもなりかねません。

設定家賃は常に見直してベストな入居募集を

管理会社や仲介会社へのヒアリング、また自身で賃貸サイト情報の検索をして適切な家賃設定をすることで賃貸市場の土俵に乗り、賃貸営業担当者も部屋の紹介をしてくれる様になります。

しかしここで安心してはいけません。

何故かと言うと賃貸市場は「繁忙期」と「閑散期」という時期が交互にやってくるからです。

まず繁忙期ですが、これは生活が変わるタイミングで引越しの機会が頻繁になる時期のことを言います。4月の新年度や新生活に向けて、部屋を探す人が多くなる1~3月頃が一番の繁忙期と呼ばれています。

一方の閑散期。こちらは生活の変化も落ち着いて部屋を探す人の動きも止まる時期で、通年で言うと7、8月あたりが一番の閑散期と言われています。募集時にはこの繁忙期と閑散期を見ながら、家賃設定を微妙に変えていく必要があります。

例えば繁忙期では賃貸市場が活発に動いていますから、相場より若干強気の家賃設定で入居募集しても決まりやすい傾向があります。

逆に閑散期での入居募集は、相場より安い家賃設定にしていくことで近隣物件よりも有利に入居を決めていく、といったテクニックが必要です。

この様に賃貸市場は一年を通じて常に変化していきます。その変化を読み取り、時期に見合った家賃設定にして早期に入居を決めていきましょう。

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城山剣吾

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」で教壇に立つ。東京都出身。メーカー系企業勤務、エンジニア業に従事。就職して数年後、不況の煽りを受け週4日出勤・給料も20%カットという状態に陥り、サラリーマンという立場に大きな不安と疑問を感じ始める。ほどなくして「会社に頼らず、自力で稼げるようになろう」という想いが強まり、当時注目され出していたYahoo!オークションに目をつけ副業を開始。これが軌道に乗り約900万円の利益を上げる。この資金を使って不動産投資の勉強を本格的にスタート。2008年に収益用の区分所有を購入。以降は一棟物件にシフトし、RCマンション、木造アパート、重量鉄骨造マンションなど計四棟を購入。現在の年間家賃収入は約2200万円。

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