シェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題は他人事ではない!

真木寿人

2018.03.19.(月)

今後、大きな変化のきっかけになる問題です

真木寿人です。

3月と言えば、多くの企業が決算月になります。そして、不動産業界においても、3月は特別な月になります。

賃貸の目線では、「入退去のもっとも多い月」になりますし、金融機関の目線では、「融資が出やすい月」でもあります。

現在私は、既存物件の「早期満室」と、「新規物件取得に伴う融資申請」を同時進行で行っています。どちらも、期限があり、時間との勝負でもあります。最善を尽くして、良い結果を得られるよう、行動していきたいと思います。

そして、3月はファイナンシャルアカデミーでの私の講義が多く予定されております。また、多くの方に出会えるのを、今から楽しみにしております。→是非いろいろとご質問してください。

さて、今回は「かぼちゃの馬車」について書いてみたいと思います。

決して他人ごとではない「かぼちゃの馬車」の問題

既にニュースやメディアなどで、みなさんも知っているかと思いますが、この話は、決して他人事ではありません。実際に、私の知り合いの投資家さんの知人にも、購入者がいました。

当時は、CMやセミナーなど、大々的に広告をしており、一見すると「安定している投資先」にも見えてしまうため、購入してしまうケースもあったかと思います。

ただ、シェアハウス自体を全て否定するのは、間違っています。実際に、私の知り合いにも、しっかりとシェアハウスを運営していて、収益を上げている人もいます。どの投資やビジネスでもそうですが、事前のシミュレーションは必須になりますし、勉強も必要になります。

購入するか否かを判断する際には、冷静な判断と分からないことは確認する手間を忘れないことが、重要であると思います。

もし物件を購入していた場合の対処方法とは

では、もし「かぼちゃの馬車」の物件を保有していたら、どのようにすれば良いかについて、私なりに考えてみたいと思います。

まず、やってはいけないことは「今すぐの売却」です。

そもそも、残債も多く残っており、積算評価も大きく乖離している状況での売却では、残債以下でしか売れないと思います。これでは、抵当権を解除するためには、相当の自己資金が必要になります。

ですから、やるべきこととしては「自分で運営すること」になります。ここで、仮に「比較的良い立地にある物件」でしたら、「手ごろな賃料のワンルームマンション」としての需要もあるかもしれません。

一方、立地が良くない場所の物件については、シェアハウスとしての運営を考慮する必要があります。そのためには、「本来のシェアハウスの形」にする必要があります。それは、「共用スペースの確保」です。

通常、シェアハウスは、共用スペースでコミュニケーションを図ることにより、物件への付加価値を提供していますが、「かぼちゃの馬車」の物件にはこの共用スペースが一切ありません。ですから、この共用スペースを作ることから始める必要があります。

そして、ランニングコスト削減のため、自己管理で運営していくことです。建物は、まだ築浅ですから、そこはポジティブにとらえられます。また、入居者募集をするにあたり、「入居者ターゲット」を絞って行うことも必要です。

そのためには、まず「エリアマーケティング」を実施して、物件周辺の「ウリ」を探して、そこから入居者ターゲットを絞り込む作業をしていくことです。

いずれにしても、大変な状況ではあるかと思いますが、事業としてやっていくことが必要であると思います。以前にも書きましたが、「不動産投資=事業」であると言うことを、改めて感じました。

今回の問題は、まだ公になっただけであり、これから検証されていくかと思います。今後、不動産投資を取り巻く環境が、大きく変わっていくきっかけになる問題ではないかと思います。

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真木寿人

ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資スクール」にて教壇に立つ。2013年より不動産投資を開始し、現在5棟の物件のオーナー。東京出身ながら地方物件の不動産投資に積極的。

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