誰もが悩む!マイホーム購入、住宅ローンの金利選択ポイントとは

マネラボ編集部

2017.10.21.(土)

固定金利と変動金利

マイホーム購入時にほとんどの人が悩むポイントが「住宅ローンの金利タイプ選択」です。一般的に、住宅ローンを組む際には、金利(お金を借りるときに支払う利息)の種類を選択します。どれを選択するかによって、月々の返済額や総返済額が変わってきますので、それぞれの特長をしっかりと知っておく必要があります。
金利の種類には「固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」の3つがあります。
それぞれの特長を見てみましょう。

<固定金利型>
借りたときから返済が終わるまで金利が変わらない。返済額も一定。

変動金利型>
半年ごとに金利が見直される。また、5年毎に返済額も見直される。

<固定金利期間選択型>
借り入れ当初の金利がある一定期間固定される。固定期間は2、3年といった短いものから、10年以上の長期に渡るものもある。

3つの中では「変動金利型」が一番金利が低くなることが一般的です。そのため、「変動金利型」を選択する人が多いようです。実際に新規で住宅ローンを申し込む人の内、61.8%が「変動金利型」を選択しています。(住宅金融支援機構による調査結果、2015年度実績)低金利の時代に、更に金利を抑えることができるのは非常に魅力がありますよね。

ただ「変動金利型」には思わぬ罠が潜んでいることはあまり知られていません。

変動金利、2つのルール

「変動金利型」には、「5年ルール」「1.25倍ルール」という、2つの独特なルールが存在します。

「5年ルール」……返済額は5年間一定。5年毎に見直す。
「1.25倍ルール」……金利が変動し、どんなに上昇したとしても、月の返済額は元の返済額の1.25倍以内に抑えられる。

つまり、5年間は毎月払う住宅ローンは一定ですし、見直しがあったとしても、1.25倍以上にはならないようになっています。そのため、「変動」と言いつつも、毎月の住宅ローン支払額はある程度固定で考えることができるようになっています。

……というと、とても便利で優しいルールのように思えますが、しっかりと内容を知っていないと思わぬ「罠」にはまってしまいます。

変動金利に潜む罠

「5年ルール」と「1.25倍ルール」は金利の変動があったとしても、毎月の返済額をなるべく一定に保つことで、借りた人が戸惑わないように取り入れられているルールです。ただ、「金利が変動している」のに「返済額が変わらない」という不思議な状況を産み出すためには「返済の中身を調整する」ということが必要になってきます。

毎月みなさんが支払うことになる住宅ローンの内訳は「毎月の支払額 = 元本 + 利息」です。いくら支払額が一定だといっても、金利が上昇した分の利息が消えてなくなるわけではありません。毎月の支払額を一定にするために、元本と利息の割合を調整しているのです。そして、支払いの優先度は「利息>元本」です。

つまり、金利上昇が発生した場合、利息部分の割合が多くなってしまい、元本部分の返済が進まなくなる、ということが考えられるのです。そして、急激な金利上昇が発生すると、元本部分の割合が全くなくなってしまい、すべて利息分になってしまうことも考えられます。

そして、どんなに金利が上昇したとしても返済額の見直しは5年毎、1.25倍まで。つまり、金利の上昇に返済額が追いつけなくなると、利息の割合が100%を超えてしまう、という状況が起こりうるのです。100%を超えた分の利息は「未払利息」として、支払いの総額に上乗せされます。

このような状態が続いてしまうと、「元本がなかなか減らない」「返済期間が延びてしまう」「支払い最終回に未払利息の一括返済を求められた」など、思わぬ負担増を強いられる罠にはまってしまうのです。

住宅ローンの支払いリスクを少なくするには?

住宅ローンの支払いはマイホーム購入時の大きな悩みどころのひとつです。金利選択ひとつを取ってみても、知らないことが大きな損失につながってしまうことがあります。

マイホーム購入時に抱える不安のほとんどが、自分の中に確かな判断基準がないための「なんとなくの不安」です。この不安を少なくしていくためには「積極的に知識をつけていく」ということが大切です。

中でもポイントは、不動産の全ての情報を網羅しようとせず「マイホーム購入判断に必要な情報」だけを知る、ということです。必要なことだけに絞って不動産の知識やテクニックを学ぶことで、マイホームの購入代金を大きく削減し、住宅ローンの支払いリスクを限りなく少なくしていくことができます。また、自分の力でフロー(お金の流れ)を選択できるようになれば、住宅ローンを自分ではなく他の人に払ってもらう、ということも考えられるようになり、マイホーム購入の選択肢が大きく広がっていきます。

ぜひ知識を身につけて、納得できる家を手に入れましょう。

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