マイホーム購入:マンションの資産価値をジャッジ! 「7割の法則」と「200倍の法則」

マネラボ編集部

2017.08.10.(木)

その物件は「7割の法則」にかなっているか

たいていのマンションは、買ってそこに住み始めた時点から価値が下がります。
たとえば5000万円で購入した新築マンションをすぐに売ろうとする場合でも、「買ったばかりなのだから5000万円で売れるだろう」と思いたいところですが、実際は中古扱いとなり、10%は下落するのが普通です。時間の経過とともに資産価値は目減りしていきますが、その下落率は立地によって大きな差があり、都心部ほど低く、郊外ほど高くなる傾向があります。

つまり立地のいいところ、人気のある地域のマンションほど、年数を経ても高く売れるのです(人気のあるエリアの場合、実際の購入価格よりも高く売れるケースもあります)。
「立地がいい」とは、

①通勤アクセスがいい
②街にブランド力がある
③教育環境が整っている
④沿線に人気駅がある

などを指します。

特に最寄り駅がターミナル駅(複数の鉄道路線が乗り入れ、始点や終着となる駅)ならベストですし、ビッグターミナルに近くてアクセスがいい駅、あるいは急行(特急)が止まる駅なら、年数を経ても値下がりしにくくなります。

現在のマンションの価格と30年前の価格を比べてみた場合、例えば東京では、下落率が63%のエリアと、25%しか下落しないエリアがあります。
これはどういうことかというと、5000万円で買ったマンションを30年後に売る場合、人気のない郊外エリアでは5000万円-(5000万円×0.63)=1850万円でしか売れず、人気のある都心エリアなら5000万円-(5000万円×0.25)=3750万円で売れるということです。

立地によって、30年間で1900万円もの差がついてしまうのです。どちらがトクかは、一目瞭然ですね。
どうせ買うなら、「30年後に購入価格の7割以上で売れる物件」を目指しましょう。これを「7割の法則」と呼びます。

購入を決める前に、この法則にかなう物件かどうかを判断することが大事です。

物件が割安かが一目でわかる「200倍の法則」

マンションに関しては、「買ってそこに住む」という視点だけでなく、「いくらで貸せるか」という視点からものを見ることも大事です。

例えば、買おうとしている都心部のマンションが3000万円だったとしましょう。
その近くにある、同じような間取りの賃貸住宅の家賃相場が15万円だとします。このときに基準となるキーワードが「200倍」。これは、マンションの販売価格が家賃の200倍以内であれば、その物件は割安なので買ったほうがトクだと考えるのです。これを「200倍の法則」と呼びます。

この例の場合、家賃15万円×200=3000万円ですから、3000万円でマンションを買うのはトクということになります。
そこを月15万円で貸し出せば年間180万円の家賃収入が入り、購入価格の3000万円に対する利回りはざっと見積もって180万円÷3000万円×100=6%となりますので、なかなかの優良物件と判断できます。

ライバルの賃貸物件を考慮して少々値引きし、月12万円で貸し出したとすると年間144万円の家賃収入となり、利回りはざっと144万円÷3000万円×100=4.8%。これでもまずまずの物件と言えます(一般的には、マンションの利回りは3~5%になるケースが多いようです)。

2つの法則で未来の資産価値を見極めるよう

「30年後に購入価格の7割以上で売れる物件かどうか」=7割の法則と、「マンションの販売価格が家賃の200倍以内かどうか」=200倍の法則で気になる物件をふるいにかけることで、資産価値の良い物件を購入前に知ることができます。
特に男性は、こうした未来の価値を重要視している方が多いそうですよ。(『自宅マンション購入で実際に気にするべきポイント』でのインタビューの内容より。)

数年後の価値も見極めて、未来の安心も一緒に手に入れましょう!

次回の記事はこちら▶『営業マンに頼らない! マンション購入での失敗を防ぐ3つのポイント』
前回の記事はこちら▶『物件価格に騙されない! 中古マンションの特徴と判断基準』

マネラボ編集部

節約から投資まで、お金に関するさまざまなテーマのコラムを、わかりやすく・楽しく発信することに日々奔走中。誰もがお金と正しく付き合うための教養を身につけ、豊かな人生を送るためのヒントを提供しています。

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